Reabilitação urbana em Lisboa e Porto: a eficiência energética como motor de valorização

Os centros históricos de Lisboa e Porto são dois dos maiores desafios e, simultaneamente, das maiores oportunidades da política de habitação e energia em Portugal. Construídos maioritariamente antes de 1950, estes edifícios carecem quase totalmente de isolamento térmico, têm caixilharia antiga com vidros simples e sistemas de aquecimento e águas quentes ineficientes. As suas classes energéticas situam-se tipicamente entre E e F — o pior extremo da escala.

O paradoxo da reabilitação energética nos centros históricos é que os constrangimentos patrimoniais obrigam os técnicos a encontrar soluções criativas e frequentemente mais eficazes para o interior. O isolamento pelo interior, a instalação de janelas de corte térmico mantendo o perfil exterior original, os sistemas de ventilação mecânica com recuperação de calor e as bombas de calor de pequena dimensão são soluções que permitem melhorar dramaticamente o desempenho energético sem alterar a aparência histórica dos edifícios.

O mercado está a responder a esta realidade. Em bairros como Mouraria, Intendente ou Penha de França em Lisboa, e Bonfim ou Cedofeita no Porto, assistiu-se nos últimos dois anos a um número crescente de reabilitações completas que incluem, como componente central, a melhoria da classe energética. Estes projetos conseguem subir de classe F para B+ e comercializar os imóveis a preços que justificam amplamente o investimento em eficiência energética.

Os dados do Banco de Portugal confirmam que os imóveis reabilitados com melhoria de classe energética têm taxas de valorização superiores à média do mercado. Entre 2023 e 2025, um apartamento tipologia T2 reabilitado com classe B+ em Lisboa valorizou em média 18%, contra 11% para imóveis comparáveis sem melhoria energética na mesma área.

As câmaras municipais de Lisboa e Porto têm intensificado os seus programas de apoio à reabilitação. A Câmara Municipal do Porto lançou em 2025 o programa Porto Eficiente, que combina financiamento municipal com benefícios fiscais (isenção de IMI até dez anos) para proprietários que realizem obras de reabilitação energética certificadas.

Para os investidores privados, a análise de rentabilidade de uma reabilitação energética em imóvel de centro histórico deve considerar não apenas os custos de obra e a valorização na venda, mas também o diferencial de rendas que um imóvel eficiente permite cobrar. Em Lisboa, a diferença entre a renda de um apartamento F e um B+ na mesma zona pode facilmente superar os 200 euros mensais — um diferencial que, ao longo de vinte anos de arrendamento, representa mais de 48.000 euros de receita adicional antes de impostos.

A perspetiva de médio prazo é ainda mais favorável. A Comissão Europeia anunciou para 2027 medidas que poderão condicionar o acesso a financiamento hipotecário para imóveis com classe energética abaixo de D. Se estas medidas forem adotadas, imóveis com classes E e F em Portugal tornar-se-ão crescentemente difíceis de vender a compradores dependentes de crédito bancário.

“Os melhores negócios imobiliários que tenho visto nos últimos dois anos em Lisboa envolvem sempre a mesma fórmula: comprar um edifício antigo com classe E ou F, fazer uma reabilitação inteligente com foco na eficiência energética, e vender ou arrendar com classe B.”

— Dr. Francisco Alves Pereira, gestor de fundo imobiliário de reabilitação, Lisbon Capital Partners