Certificado energético: o documento que pode fazer ou desfazer um negócio imobiliário em 2026

Quando a Diretiva Europeia sobre o Desempenho Energético dos Edifícios foi transposta para o direito português em 2013, o certificado energético era visto por muitos agentes imobiliários e proprietários como uma formalidade cara e inútil. Treze anos depois, o certificado transformou-se num documento central em qualquer transação imobiliária — e quem ainda o trata como burocracia pode estar a perder dinheiro numa venda ou a pagar a mais numa compra.

A escala de classificação energética vai de A+ (máxima eficiência) a F (mínima eficiência). Em Portugal, a grande maioria do parque habitacional construído antes de 2006 tem classificações D, E ou F. Apenas os edifícios construídos ou profundamente reabilitados nos últimos quinze anos tendem a ter classificações B ou superior. Esta realidade cria uma segmentação clara no mercado: os compradores informados procuram e pagam mais por imóveis eficientes.

Os dados de mercado confirmam esta tendência. Segundo a consultora JLL Portugal, os apartamentos com classe A ou B em Lisboa e Porto vendem-se em média 11% acima do preço de imóveis comparáveis com classe D ou inferior na mesma zona geográfica. No arrendamento, a diferença é menos acentuada mas ainda significativa: entre 5% e 8% de renda mensal adicional para imóveis mais eficientes.

Melhorar a classificação energética de um imóvel é possível e, em muitos casos, economicamente viável. As intervenções com maior impacto na classificação são: isolamento da cobertura e paredes exteriores, substituição de caixilharia por vidros duplos ou triplos com corte térmico, instalação de sistema solar térmico para aquecimento de águas sanitárias, e substituição do sistema de aquecimento por uma bomba de calor. O custo total de um pacote de medidas pode variar entre 8.000 e 20.000 euros.

Para financiar estas obras, os proprietários têm acesso a vários instrumentos de apoio. O programa Casa Eficiente 2030, gerido pela ADENE com financiamento do PRR, oferece subsídios de até 50% das despesas elegíveis para reabilitação energética de habitação própria permanente, com tetos máximos de apoio entre 5.000 e 13.000 euros por habitação.

Para compradores em fase de pesquisa de imóvel, a leitura do certificado energético vai além da letra de classificação. O documento inclui informação detalhada sobre as necessidades de energia primária, os sistemas instalados, as vulnerabilidades do imóvel e uma lista de medidas de melhoria com estimativas de custo e impacto. Este conjunto de informação permite estimar o custo total de utilização do imóvel ao longo do tempo.

“Em 2026, comprar um imóvel sem analisar o certificado energético é como comprar um carro sem olhar para o consumo. O custo de utilização ao longo de vinte anos pode facilmente superar a diferença de preço de compra entre dois imóveis comparáveis.”

— Arq. Paulo Carreira, especialista em reabilitação energética de edifícios, presidente da AECOPS