Quanto custa realmente viver numa casa? O cálculo que os compradores portugueses estão a ignorar

A compra de habitação é a maior decisão financeira na vida da maioria das famílias portuguesas. No entanto, a análise que precede essa decisão é frequentemente incompleta: os compradores fixam-se no preço de aquisição, na prestação mensal do crédito e, quando muito, nas despesas de escritura e IMT. Os custos operacionais do imóvel — energia, água, condomínio, seguros, manutenção — raramente entram de forma sistemática no cálculo.

A despesa energética de uma habitação em Portugal varia enormemente conforme a sua eficiência. Um apartamento T3 com 100 m² e classe F pode gastar entre 1.800 e 2.400 euros anuais em eletricidade e gás. O mesmo apartamento com classe A+ gastará entre 400 e 700 euros anuais pelas mesmas necessidades. A diferença — entre 1.100 e 1.700 euros por ano — equivale a uma prestação de crédito adicional de 90 a 140 euros mensais.

Os custos de condomínio são outro fator frequentemente subestimado. Para apartamentos em urbanizações com piscina, ginásio, jardins e portaria, as quotas podem facilmente superar os 150 a 300 euros mensais. Nos condomínios de edifícios mais antigos sem amenidades, os 30 a 80 euros mensais podem parecer módicos, mas incluem frequentemente um fundo de reserva insuficiente que obrigará a derramas extraordinárias.

O seguro de habitação varia também significativamente entre imóveis. Para um apartamento num edifício antigo com instalações elétricas desatualizadas e sem sistemas de deteção de incêndio, o prémio anual pode ser 40% a 60% superior ao de um imóvel equivalente moderno com todas as condições de segurança.

Para fazer este cálculo de forma rigorosa, o comprador deve solicitar ao vendedor ou agência imobiliária os últimos 12 meses de faturas de eletricidade, gás, água e condomínio. Esta informação é legítima e relevante, e vendedores que se recusam a fornecê-la devem despertar suspeita. A leitura atenta do certificado energético fornece também uma estimativa independente dos custos energéticos anuais.

A conclusão prática é que a comparação correta entre dois imóveis deve ser feita ao nível do custo total anualizado, não do preço de compra ou da prestação isolada. Uma casa mais cara com classe A e condomínio baixo pode ser mais acessível no longo prazo do que uma aparentemente mais barata com classe F e condomínio elevado.

“Vejo regularmente compradores que ficaram presos em imóveis que não conseguem suportar — não por causa da prestação do crédito, mas pelas despesas de energia e condomínio que não calcularam antes de comprar.”

— Dra. Helena Rodrigues Sousa, mediadora imobiliária certificada, ERA Portugal