Fundos imobiliários apostam na eficiência energética como diferenciador de valor em 2026

Os grandes fundos de investimento imobiliário (FII) a operar em Portugal estão a incorporar de forma crescente critérios de eficiência energética nas suas decisões de aquisição e gestão de ativos. Esta tendência, impulsionada tanto pela regulação europeia como pela procura de investidores institucionais com mandatos ESG, está a criar uma bifurcação visível no mercado: imóveis com classes energéticas A ou B transacionam-se com prémios de 8% a 15% face a ativos equivalentes com classificações inferiores, de acordo com dados da consultora CBRE Portugal.

A diretiva europeia sobre desempenho energético dos edifícios, revista em 2024, estabelece metas progressivamente mais ambiciosas para a renovação do parque edificado. Portugal comprometeu-se a garantir que todos os edifícios residenciais tenham pelo menos a classe D até 2033 e que os novos edifícios sejam de emissões quase nulas a partir de 2027. Estas obrigações criam um risco regulatório real para proprietários de imóveis com baixa eficiência energética, que serão pressionados a investir em melhorias ou a ver os seus ativos desvalorizados.

Para o investidor de retalho que pondera entrar no mercado imobiliário, a lição é clara: a classe energética de um imóvel deixou de ser um pormenor burocrático para se tornar um fator de valorização com impacto direto na rentabilidade. Um apartamento com classe A pode não só ser arrendado por mais — estudos indicam que os inquilinos estão dispostos a pagar entre 5% e 10% acima do mercado por imóveis mais eficientes — como pode ter maiores mais-valias na revenda.

Os FII nacionais têm anunciado programas de requalificação energética das suas carteiras, com investimentos na ordem dos 50 a 80 euros por metro quadrado para obras de isolamento, substituição de caixilharia e instalação de sistemas de climatização eficientes. Estes investimentos têm normalmente período de retorno inferior a seis anos quando combinados com a valorização do ativo e a redução dos custos operacionais.

Para os pequenos investidores que não têm capital para aceder diretamente a imóveis de qualidade premium, os FII negociados em bolsa oferecem uma alternativa interessante. As unidades de participação de fundos especializados em edifícios eficientes podem ser adquiridas por valores relativamente baixos e proporcionam exposição diversificada a uma carteira gerida profissionalmente. O retorno médio destes fundos em Portugal tem rondado os 5% a 7% ao ano nos últimos três anos.

A certificação energética dos edifícios, emitida em Portugal pela ADENE, é o instrumento central desta valorização. Qualquer transação de imóvel — compra, venda ou arrendamento — exige a apresentação de um Certificado Energético válido, o que garante transparência ao mercado. Os investidores mais sofisticados avaliam o potencial de melhoria: um imóvel com classe D num edifício com boas características estruturais pode ser uma oportunidade se a reabilitação for economicamente viável.

“Já não é possível ignorar a componente energética numa análise de investimento imobiliário. Quem o fizer estará a comprar risco regulatório que ainda não está totalmente precificado no mercado português.”

— Maria João Ferreira, gestora de fundos imobiliários, Norfin — Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário